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Mutui e finanziamenti

Dubbi su: I.S.C.- t.a.n.- preammortamento- rimbors

Inviato il 03/08/2005 alle ore 15.01.07

Sono in procinto di richiedere l’erogazione di un mutuo fondiario. Fino ad ora,come criterio di scelta, ho comparato l’I.S.C. Mi sono tuttavia reso conto che in alcuni casi, a parità di ISC, l’importo mensile della rata è differente. Ho ritenuto quindi dover comparare anche il T.A.N. poichè mi pare di aver capito che l’ISC è composto da T.A.N. più spese di amministrazione (spese istruttoria,perizia,assicurazione,incasso rata etc.).
Nel caso di specie ho comparato Banca di Roma con ING. La prima prevede ISC 3,22% e tan 2,99% con, tuttavia,pagamento della perizia e dell’assicurazione. ING prevede ISC 3,20% e TAN 3,15% ma zero spese.
La rata di Banca di Roma è però più bassa rispetto a ING.
Mi pare quindi che un ISC minore non significhi necessariamente un minore importo della rata mensile.
Chiedo un vostro parere.
Altra domanda.
Banca di Roma offre la possibilità al mutuatario di poter optare per un numero iniziale di rate in preammortamento per la durata massima di 6 mesi. Premesso che, secondo quanto di mia conoscienza, durante il preammortamento si pagano i soli interessi sul capitale erogato, vorrei sapere che tipo di vantaggi e/o oneri aggiuntivi possa comportare questa scelta. Non penso infatti che la Banca, in genere, voglia far risparmiare al proprio cliente.
Altra domanda.
In caso di estinzione anticipata del mutuo, oltre alla eventuale penale calcolata sul capitale non ancora rimborsato, devo anche pagare gli interessi che sarebbero maturati sulla quota capitale anzitempo restituita?
Grazie a tutti.

Inviato il 03/08/2005 alle ore 18.05.52

Salve. nell’ordine in cui lei ha proposto le domande le invio le considerazioni che ritengo più corrette.

- Lei compara un TAN più alto (banca di Roma) con un ISC inferiore della stessa rispetto a ING. E’ ovvi oche le rate siano più basse. Calcoli l’incidenza della spese che son oescluse e così avrà correttamente valutato le due proposte. Inoltre devo dire che le è opportuno confrontare anche lo spread anche se pare essere analogo.

- Per il preammortamento. Il problema è che non rimborsando il cpaitale per sei mesi gli interessi da pagare in totale sono leggermente più alti. Però è più comodo godere di rate più basse in un perido di altre spese relative all’acquisto. Dato che può scegliere non vi è alcun problema.

- Nel caso di rimborso anticipato la formula prevede di sommare al capitale residuo dopo l’ultima rata gli interessi intercorenti tra i lpagamento della stessa e la data della estinzione (solo quelli però) e la penale di rimborso oltre ad altre spese di minore entità se previste contratualmente (rilascio assenso cancellazione di ipoteca per esempio). questa somma è quanto lei deve alla banca. Se deve vendere l’immobile dovrà anche cancellare l’ipoteca con questo costo aggiuntivo altrimenti essa decadrà da sola dopo venti ann idalla accensione. Saluti.

Inviato il 03/08/2005 alle ore 20.26.59

Egr dmonti la ringrazio per le risposte sebbene per ciascuna di esse devo chiederLe delucidazioni.

1.mutuo di E 35.000 on 10 anni:
Banca di Roma. isc 3,22% tan 2,99% spread 0,85%, più spese di perizia e assicurazione.
ING: isc 3,20% tan 3,15 spread 1,00%, zero spese.
La rata di Banca di Roma è però piu bassa rispetto a Ing sebbene Ing ha un Isc più basso rispetto a Banca di Roma.
Premessa: ho sempre pensato che per stabilire il mutuo più conveniente dovessi scegliere la Banca con l’ISC più basso. L’esempio di "mutuionline" mi da torto.
Domanda:quanti e quali sono i parametri da comparare per stabilire se un mutuo è più conveniente di un altro?
Perchè, nell’ es. fattoLe, ING ha un ISC più basso ma una rata più alta?

2. Non capisco il motivo per cui pagando per i primi 6 mesi rate costituite dalla sola quota interessi (preammortamento) , finisca poi per pagare,nel complesso, più interessi.Al limite dovrei pagare gli stessi interessi.
Es: su E 35.000 pago E 5.000 di interessi. Cosa cambia se questi E 5.000 li pago diluendoli in 120 rate o, nel caso di preammortamento, paghi 6 rate di soli interessi restando, poi, le altre 114 rate, di eguale importo rispetto alle prime 6, composte da una quota capitale che, rispetto alla quota interessi, è molto più alta se confrontata ad un comune piano di ammortamento alla francese che prevede invece rate costanti composte da quote interessi decrescenti e quote capitali crescenti?
Inoltre: restituire all’inizio più interessi che capitale non mi agevola nel caso in cui i tassi si dovessero alzare?

3. Se non ho capito male sebbene io estingua, prima della scadenza del mutuo, il finanziamento devo comunque alla banca:
-gli interessi che la banca avrebbe percepito su quella parte di capitale che ho deciso, però, di restituire anzitempo
-una penale, se prevista, da calcolare sulla parte di capitale che restituisco,anzitempo, in una unica soluzione.
Grazie a dmonti e a tutti coloro che volessero esprimere al riguardo la propria opinione.

Inviato il 04/08/2005 alle ore 11.22.40

Salve,
provo ad essere più chiaro e preciso.

la Banca di Roma ha un ISC più alto ma uno spread ed un TAN inferiore. La rata è più bassa perchè è più basso il coefficente (TAN formato da euribor + spread). l’ISC è più alto perchè lei deve pagare le spese d iperizia ed assicurazione che ING non ha. Tali spese però non sono spalmate sula lrata e quindi la stessa è inferiore. Dato lo spread inferiore suggerisco il mutuo di Banca di Roma a prescindere da ogn ialtra considerazione. Le spese iniziali infatti sono certe e limitate, l’aumento dei tassi meno certo ma più elevato se si ha uno spread più alto. Il tutot in termini economici, a livello "accademico" invece la cosa non avrebbe rilievo.

Il preammortamente è il periodo in cui lei non paga con la rata alcuna quota capitale. Inizia a rimborsare lo stesso più tardi e quindi la il valore medio del capitale che lei avrà da restituire nel periodo è più alto. Cioè, per esemplificare:
Rata dei prim isei mesi di Euro 1.000 di cui 900 di interessi e 100 di capitale. dop osei mesi ha un capitale residuo di 600 euro inferiore.
rata di 900 euro di soli interessi. Dopo sei mesi avrà ancora da ammortizzare il totale del capitale.

E’ ovvio che nei successivi mesi lei dovrà pagare gli interessi su un capitale più alto. La differenza non è certo significativa ma il criterio è questo. m idispaicve di no npoter essere più chiaro ma è ovvio che servirebbe troppo spazio e tempo per approfondire.In qualsiasi caso dato che gli interessi si calcolano sul capitale residuo in caso di rialzo dei tassi tanto più deve restituire tanto più le costerà farlo. A llimite guadagna solo in caso di diminuzione degli interessi.

Con i lrimborso anticipato lei non dovrà nulla per gli interessi relativi al debito DOPO il suo rimborso. Con i lrimborso anticipato lei dovrà il residuo capitale derivante dal rimborso dell’aultima rata scaduta oltre agli interessi intercorrenti tra la scadenza della stessa ed il giono materiale del rimborso. la commissione di estinzione è contrattuale e può esserci come no oltre a avere un importo che dipende dalgli accordi e dalla volontà della banca di trattare lo stesso oppure meno. Di solito si va dall’1% al 3% in base alla durata della vita dle mutuo già trascorsa ed al tip od itasso .ING no nha commission idi rimborso, Bdi Roma non saprei. Lo troverà scritot sul foglio informativo. Saluti

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